خرید و فروش ملک خصوصا خانه یا ویلا به جهت ارزشی که دارند از اهمیت بالایی برخوردار است. خرید خانه به خصوص برای اولین بار شما را با چالش های زیادی رو به رو خواهد کرد. اگر با نکات حقوقی معاملات آشنا نباشید به راحتی طعمه کلاهبرداران شده و سرمایه خود را از دست می دهید. بنابراین به شما پیشنهاد می دهیم تا پایان این مقاله با ما همراه باشید و از نکات گفته شده استفاده کنید تا در آینده به مشکلات حقوقی در معاملات برنخورید.
احراز هویت فروشنده
آنچه در این مقاله میخوانید.
بررسی کنید کسی که قصد دارد ملک را به شما بفروشد، از لحاظ قانونی اختیار معامله کردن آن ملک را داشته باشد. کسی می تواند ملک را به شما بفروشد که مالک ملک باشد یا از جانب مالک وکالت رسمی برای فروش ملک داشته باشد. بنابراین حتما باید سند ملک را بررسی کنید. اگر سند رسمی به نام فروشنده وجود ندارد مبایعه نامه ای که نام فروشنده در آن درج شده و مالکیت او را نشان می دهد بررسی نمایید.
احراز هویت وکیل فروشنده
حتما وکالتنامه کسی را که به وکالت از مالک، قصد فروش ملک را دارد، بررسی کنید و مشخصات او را با مشخصات نوشته شده در وکالتنامه تطبیق دهید. وکالتنامه وکیل باید رسمی باشد، یعنی در دفتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد. همچنین بررسی کنید که وکیل اختیارات زیر را داشته باشد:
- اختیار فروش ملک مورد نظر شما
- اختیار دریافت ثمن یا بهای معامله
- اختیار تنظیم سند رسمی به نام شما و …
- دارای سند بودن ملک
ملکی که قصد خرید آن را دارید می بایست دارای سند رسمی باشد. در برخی نواحی مانند شهرهای شمال کشور، برای یک زمین بزرگ یک سند مادر وجود دارد و آن زمین به قطعات کوچکتر تقسیم شده است. همین موضوع ممکن است در آینده باعث بروز مشکلاتی شود.
بیشتر بخوانید: اخذ سند تک برگی در تهران
تطبیق مشخصات نوشته شده در سند با مشخصات واقعی ملک
مدارک هویتی فروشنده را بخواهید و مشخصات او را با مشخصات مالک در سند یا مبایعه نامه تطبیق دهید. اگر فروشنده از مالک وکالتنامه برای فروش دارد، حتما مدارک هویتی او را بررسی کنید و مشخصات او را با مشخصات نوشته شده در وکالتنامه تطبیق دهید. در این مورد حتما قسمت حدود اختیارات را هم بررسی نمایید.
خانه در رهن نباشد
در شرایط اقتصادی فعلی، بسیاری از افراد برای خرید خانه از بانک وام می گیرند و معمولا سند خانه در رهن بانک قرار می گیرد. ملکی که در رهن بانک است قابلیت خرید و فروش دارد اما امکان تنظیم سند رسمی به نام خریدار را ندارد. در واقع تا زمانی که بدهی بانک پرداخت نشده و فک رهن صورت نگرفته نمی توان ملک را به صورت رسمی به دیگری منتقل کرد.
بازداشت نبودن سند خانه
بازداشت یا همان توقیف ملک یعنی مقام قضایی به دلایل قانونی، دستور جلوگیری از نقل و انتقال مالی را صادر می نماید. به این ترتیب با وجود آن که شخص همچنان مالک مال تلقی می شود، اما اختیار نقل و انتقال ملک از او سلب می شود. از نظر حقوقی خرید و فروش املاک بازداشتی ممنوع و باطل است.
برای آن که بفهمیم ملکی در بازداشت هست یا خیر دو راه وجود دارد:
اول بررسی سند. در سند تک برگ موضوع بازداشتی بودن در پشت آن قید می شود و در سند های منگوله دار در صفحه ی نقل و انتقالات نوشته می شود و راه دوم استعلام از دفاتر اسناد رسمی است.
مطالبه مفاصا حساب خانه از فروشنده
ممکن است مالک به دستگاه های دولتی، شهرداری یا اداره دارایی بدهی هایی داشته باشد. مالک باید این بدهی ها را پرداخت نماید و مفاصا حساب را به شما ارائه نماید. همچنین شما می توانید برای بررسی صحت مفاصا حساب به ادارات مربوطه مراجعه کنید و از این بابت مطمئن شوید.
بررسی اجاره نامه در صورت وجود
اگر خانه ای مستاجر داشته باشد، باز هم می توان آن را فروخت و مانع قانونی برای خرید و فروش خانه ای که در دست مستاجر است وجود ندارد. اما حتما اجاره نامه مالک با مستاجر را بررسی نمایید تا دچار مشکل نشوید. با توجه به اجاره نامه در قرارداد خود با مالک در مورد مستاجر و مدت اجاره هم تعیین تکلیف کنید.
مشخص کردن وضعیت پارکینگ و انباری
در مورد انتقال پارکینگ و انباری در سند و مبایعه نامه تعیین تکلیف نمایید. در مورد انتقال چند پارکینگ و انباری به همراه خانه نیز بایستی هر یک از پارکینگ ها و انباری ها به طور مجزا در سند و مبایعه نامه درج شوند. چرا که عدم قید انتقال پارکینگ و انباری، مسئولیت حقوقی را برای فروشنده در قبال انتقال این موارد به همراه ندارد.
ذکر انشعابات در سند
انشعابات آب، برق، گاز و .. را حتما در مبایعه نامه قید کنید. درست است که این انشعابات جزو ملک محسوب می شود، اما برای جلوگیری از بروز مشکل در آینده حتما این انشعابات را درج نمایید. در خصوص تلفن ثابت نیز حتما انتقال تلفن را در سند ذکر کنید.
سخن پایانی
در معامله خرید خانه مسئله آنجاست که افراد بدون دانش حقوقی و بدون آنکه معنای بسیاری از اصطلاحات را بدانند، قرارداد را امضا می کنند و بعدا متوجه می شوند که همان اصطلاح و امضا برایشان چه دردسری درست کرده است. به شما پیشنهاد می کنیم قبل از انجام هر کاری با مشاوران ما در تیم تخصصی پایانکار تماس بگیرید تا در آینده به مشکل برنخورید.
با پایانکار پایان کار نزدیک است…
